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ISIcredit: L’Organizzazione del Rogito

Dopo aver ottenuto da parte della banca una risposta positiva alla domanda di mutuo, che alcune banche certificano con una delibera scritta, si passa alla fase successiva, che consiste nell’organizzazione del rogito. La delibera, come precedentemente accennato, in ogni caso è subordinata a talune condizioni tra le quali c’è il sussistere del valore sufficiente della perizia. Il tempo che intercorre dalla delibera all’atto dal notaio dipende principalmente dalla disponibilità dello stesso e dalla rapidità con cui saranno eseguite tutte le operazioni necessarie al buon esito e alla chiusura della pratica. Di norma i passaggi da seguire sono i seguenti:

1. Dopo aver avuto la delibera, si deve provvedere a periziare l’immobile, affinchè il valore dello stesso, sia pari (per mutui 100%) o superiore a quello dichiarato nella domanda di mutuo. Generalmente quasi tutte le banche utilizzano periti interni, che sono geometri convenzionati con l’istituto di credito stesso. Il costo di tale operazione grava sul cliente e sarà compreso nelle spese che la banca trattiene dall’erogato.

2. Contestualmente si chiede alla banca il valore del netto erogato. Dal valore della delibera, le banche trattengono un certo ammontare imputabile a varie spese quali: imposta di registro (0,25% imposta agevolata per gli acquisti prima casa; per gli altri casi questa percentuale aumenta al 2%), spese di istruttoria, perizia, assicurazioni, ecc. Tali spese possono essere molto varie a seconda dei diversi istituti di credito. Tale variabilità è essenzialmente imputabile ai prodotti assicurativi accessori al mutuo al relativo costo. Tutte le banche esigono un’assicurazione incendio e scoppio sull’immobile, per tutelarsi dal rischio della distruzione dell’immobile; tale assicurazione può gravare anticipatamente sul cliente per tutto il suo ammontare o essere diluita sulle singole rate.

3. Si interpella poi un notaio per fissare una data per il rogito. La scelta del notaio è demandata al compratore. Al notaio si comunicano tutti i riferimenti della banca e della pratica, tra i quali il valore catastale. Esso è calcolato in base al valore della rendita catastale. L’imposta sostitutiva di compravendita è del 10% del valore del dichiarato in atto, percentuale che si riduce grazie ad agevolazioni fiscali al 3% su immobili di vecchia costruzione, e al 4% su abitazioni nuove (in realtà in questo caso non si parlerà di imposto sostitutiva ma di IVA); si può usufruire di tale sconto solo se si sta acquistando una prima casa. Tale cifra viene generalmente inclusa nella parcella del notaio. Bisogna quindi accertarsi del fatto che la parcella notarile contenga solo il suo onorario, o anche le tasse. Il notaio provvede poi a mandare il cosiddetto Voto Legale alla banca, che è la dichiarazione che certifica lo stato di proprietà dell’immobile e le eventuali ipoteche che su di esso dovessero gravare. Inoltre il notaio procede alla stesura dell’atto di compravendita. Si consiglia di richiedere al notaio un preventivo della sua parcella.

4. A conferma che tutto proceda per il meglio, ci si accerta che la banca abbia ricevuto dal notaio il voto legale e che a sua volta abbia mandato a quest’ultimo la minuta, che il contratto di mutuo.

5. Se si è proceduto con un istituto bancario nuovo generalmente viene richiesta la canalizzazione dello stipendio, ovvero l’addebito dello stesso sul conto corrente aperto presso di loro, in modo che possano comodamente trattenersi mensilmente la rata e allo stesso tempo monitorare continuamente la situazione reddituale.

Per la buona riuscita dell’operazione, è necessario che tutte le fasi vengano supervisionate e controllate minuziosamente, e che vengano sollecitate tutte le parti in causa affinchè non si creino ritardi inutili. Tutto deve funzionare come un orologio svizzero. O al momento del rogito ci si troverà nell’imbarazzante situazione di aver dimenticato di comunicare qualcosa, a cui può seguire anche l’annullamento della compravendita.

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