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Mutui Guida Completa

Mutuo cos’è?

La normativa presente nel Codice Civile (art. 1813) definisce il contratto di mutuo come quello in cui << una parte consegna all’altra una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e quantità >>.

Le indicazioni suddette appaiono essere fortemente generiche, tali da comprendere una pluralità di operazioni bancarie e non di varia natura, con elementi tecnici anche molto differenti fra loro.

Una valutazione della prassi operativa delle banche porta invece a individuare con il termine mutuo uno strumento finanziario di consolidata applicazione e chiaramente definito sia negli aspetti contrattuali delle obbligazioni attribuite ai contraenti sia sotto il profilo economico.

Con esso si fa riferimento a una forma di prestito a medio – lungo termine erogata dalla banca in un’unica soluzione, in corrispondenza della quale il mutuatario è obbligato a corrispondere una successione di versamenti periodici. Le somme periodiche erogate dal mutuatario – definite rate – sono destinate al pagamento degli interessi e al rimborso del capitale prestato dalla banca secondo un piano di ammortamento definito al momento della stipulazione del contratto.

La forma tecnica del mutuo è attualmente utilizzata dalle banche come forma di finanziamento: del settore dell’edilizia abitativa, sia per la ristrutturazione che per l’acquisto di immobili; del settore industriale e commerciale, per la copertura dei fabbisogni finanziari di medio periodo.

Nel primo caso, il mutuo rappresenta una forma di prestito prevalentemente destinata al settore privato per operazioni su beni immobili e rientra nell’attività di << credito fondiario >> della banca. La caratteristica principale del credito fondiario è costituita dalla natura ipotecaria del finanziamento concesso.

In altri termini, il mutuo erogato a fronte di un acquisto o di una ristrutturazione di un immobile deve essere garantito da un’ipoteca di primo grado costituita sull’immobile stesso. La restituzione della somma prestata dalla banca con il contratto di mutuo e il pagamento degli interessi maturati durante il periodo del prestito può assumere forme differenti.

In questo senso, occorre mettere in luce le relazioni esistenti fra le principali variabili che definiscono nel loro insieme la struttura tecnica del mutuo. Esse sono riferite ai seguenti elementi:

  • Importo della somma corrisposta dalla banca al cliente;
  • Tasso al quale vengono calcolati gli interessi dovuti;
  • Durata del prestito;
  • Tipologia del piano di rimborso adottata.

Con riferimento alla tipologia del piano di rimborso adottata, è necessario osservare che il versamento effettuato dal mutuatario ad ogni scadenza periodica stabilita dal contratto risulta essere una rata posticipata (R) composta sa una quota capitale (C) e da una quota interessi (I).

R = C + I

Esistono vari tipi di ammortamento di un mutuo. Ammortamento all’italiana e ammortamento alla francese

Le fasi preliminari del mutuo

Per la valutazione dell’erogato ipotetico, le variabili che entrano in gioco sono numerose. E’ a tal proposito che la fase preliminare è utile per analizzare fino in fondo la situazione familiare, reddituale e finanziaria.

Perché per una banca un reddito di 1.000,00 euro di una persona singola ha di certo più valore dello stesso percepito da una persona che ha moglie e figli a carico.

Sono mutuabili i soggetti che svolgono un’attività artigiana o autonoma che rispettano taluni requisiti, e con più accettazione da parte delle banche, quelli che svolgono un lavoro da dipendente a tempo indeterminato.

Tempo indeterminato è un presupposto essenziale, anche se può essere non necessario se si appartiene a determinate categorie di lavoratori, soggette a tipologie contrattuali speciali, quali i dipendenti del settore scolastico che hanno contratti annuali, ma che grazie a graduatorie hanno la certezza di lavorare continuativamente. In questo particolare caso, a garanzia di ciò, bisognerà presentare in banca il certificato storico di servizio.

Procedendo per gradi, bisogna innanzitutto determinare l’ammontare mensile del reddito percepito dal nucleo familiare nel suo insieme. Nelle buste paga si desume dalla voce ”netto in busta”.

Nel CUD invece, si fa riferimento alla PARTE B DATI FISCALI, e si opera calcolando la differenza tra la voce 1 (Redditi per i quali..) e le voci 12,13,14 (ritenute e addizionali). Questo perchè i contributi sono già trattenuti dai CUD dal datore di lavoro in qualità di sostituto dell’erario. Determinato il netto annuo, quindi si divide per dodici, e si determina la mensilità.

Si calcola quindi il reddito totale mensile netto percepito dalle persone che partecipano in qualità di contestatari al mutuo. Da questo si detraggono eventuali spese mensili per un finanziamento in corso. Dalla cifra netta così ottenuta, si determina la percentuale di rata che i clienti possono sostenere mensilmente, calcolata appunto con l’INDICE DI % RATA-REDDITO che la banca applica.

Essa può oscillare generalmente da un 30% ad un 40%, a discrezione della banca. Un esempio potrà di certo spiegare meglio la questione: Il. Sig. Mario Rossi e sua moglie Anna Verdi lavorano in una fabbrica da 3 anni e percepiscono rispettivamente circa 1.100,00 euro e 1.000,00euro netti mensili da busta paga. Solo il Sig. Rossi però percepisce anche tredicesima e quattordicesima e il suo CUD ha valori di 15.600,00 euro nella voce reddito, e 1.100,00 euro come somma delle voci 12,13,14.

Egli ha inoltre un finanziamento per un’automobile, con rata di 120,00 euro mensili, e con scadenza nell’anno prossimo. Il CUD della Sig. Verdi ha reddito pari a 12.600,00, con tot voci 12,13,14 di 500,00 euro. Per il Sig. Rossi, dal Cud il dichiarato è circa 15.600,00 che al netto delle ritenute (voci 12,13,14) risulta essere 14.500,00 euro.

Tale valore diviso per 12 mensilità dà: 14.500,00 :12 = 1.208,00 euro mensili. Per la Sig. Verdi vale lo stesso procedimento. In totale al mese essi percepiscono 2.368,00 euro che al netto dei finanziamenti in corso diventano 2.248,00 euro. Su questo valore calcoleremo la % rata-reddito. La rata mensile sostenibile sarà dunque:

674,00 euro ipotizzando 30% R/R e 899,00 euro ipotizzando 40% R/R

In genere la scelta sarà determinata dell’esistenza di prole a carico, o da altri fattori che possono assorbire denaro mensilmente. Basterà stare nel medio, ipotizzando un 35-38% di R/R Determinata la rata massima sostenibile, se in linea con le aspettative del cliente, si potrà determinare l’importo massimo di mutuo concedibile. Maggiore è la durata del mutuo, maggiore sarà l’importo erogato dalla banca a favore del cliente.

Sia il tempo che l’ammontare della rata, hanno vincoli tecnici come età dei clienti e loro redditi, e vincoli legati alle richieste degli stessi, magari di non avere rate o periodi troppo alti. Ricordiamo che numerose sono le variabili che determinano la scelta tra il 30 o il 40 % R/R, come ad esempio se già i clienti pagano mensilmente un affitto di euro 800,00 da molti anni, per la banca sarà più facilmente accettabile una rata vicina a quel valore.

Istruttoria del mutuo

La documentazione necessaria per l’istruttoria e per la presentazione in banca di una domanda consta in:

  1. Documentazione di identità;
  2. Documentazione di reddito, che varia a seconda dell’attività svolta dal cliente;
  3. Documentazione dell’immobile (planimetri catastali – visure catastali – rogito di provenienza);
  4. Documentazione relativa a finanziamenti in corso ed eventuale contratto di affitto.

La valutazione da parte di una banca di una domanda di mutuo, è composta in genere di tre fondamentali step:

  1. Analisi dei dati e controlli banche dati (CRIF, EXPERIAN, CTC) e centrale rischi CR da parte del responsabile ufficio mutui della filiale, per un eventuale aggiustamento della richiesta. E un conseguente esame mediante l’inserimento dei dati in un software che asetticamente valuta la pratica, facendo controlli sul rapporto rata-reddito, cifra richiesta, età, condizioni di solvibilità ecc. A questa fase, non si può sfuggire, nè tantomeno si possono giustificare aspetti negativi. Pertanto bisogna inoltrare la pratica, impostando i parametri entro i giusti limiti. Tale programma, lo si può associare ad un semaforo, non solo per intelligenza ed emotività, ma anche per il modo in cui risponde: dà esito rosso se per la richiesta non ci sono i presupposti minimi per l’accettazione; giallo se deve essere sottoposta ad una più attenta valutazione dell’analista; verde se l’analista deve solo dare l’OK subordinato al controllo dei dati. Pertanto se si inoltra una richiesta di euro 500.000,00 per un monoreddito che di professione fa il chiromante, che percepisce 1000,00 euro mensili e che ha 85 anni, è lo stesso software ad ”arrossire” e a declinare la richiesta. L’analisi della pratica tiene conto del reddito percepito dal nucleo familiare, dal numero dei componenti dello stesso, l’età anagrafica, l’attuale indebitamento (prestiti in corso), la regolarità nei pagamenti in essere o passati delle singole rate, il tipo di azienda per cui si lavora, per gli autonomi il settore in cui si opera e altro ancora.
  2. La seconda fase, conseguente al semaforo verde o giallo, è quella della valutazione da parte dell’ufficio mutui della sede centrale in cui, come si accennava, c’è un analista che valuta i dati.
  3. La terza fase, dopo l’ok definito per la delibera di mutuo, prevede l’intervento di un tecnico incaricato dalla stessa banca per eseguire la perizia dell’immobile. Dal valore riportato in perizia la banca calcolerà la % massima di finanziabilità, la quale potrebbe andare in contrasto con l’importo richiesto dal cliente e magari precedentemente deliberato dalla banca.

A titolo di esempio potrebbe verificarsi che il sig. Mario Rossi intende acquistare un appartamento e per tale scopo richiede un mutuo acquisto di euro 100.000,00. Considerati i redditi percepiti dal sig. Rossi, la banca senza esitazione delibera la sua domanda di mutuo; dopo il sopralluogo del perito e la consegna della relativa perizia, la banca evince che il valore di quell’immobile è pari ad euro 80.000,00, per cui concedendo mutui all’80%, la delibera della banca varierà con una riduzione dell’importo concesso che ammonterà ad euro 64.000,00 (ovvero l’80% del valore dell’immobile).

Organizzazione del rogito

Dopo aver ottenuto da parte della banca una risposta positiva alla domanda di mutuo, che alcune banche certificano con una delibera scritta, si passa alla fase successiva, che consiste nell’organizzazione del rogito. La delibera, come precedentemente accennato, in ogni caso è subordinata a talune condizioni tra le quali c’è il sussistere del valore sufficiente della perizia.

Il tempo che intercorre dalla delibera all’atto dal notaio dipende principalmente dalla disponibilità dello stesso e dalla rapidità con cui saranno eseguite tutte le operazioni necessarie al buon esito e alla chiusura della pratica. Di norma i passaggi da seguire sono i seguenti:

  1. Dopo aver avuto la delibera, si deve provvedere a periziare l’immobile, affinchè il valore dello stesso, sia pari (per mutui 100%) o superiore a quello dichiarato nella domanda di mutuo. Generalmente quasi tutte le banche utilizzano periti interni, che sono geometri convenzionati con l’istituto di credito stesso. Il costo di tale operazione grava sul cliente e sarà compreso nelle spese che la banca trattiene dall’erogato.
  2. Contestualmente si chiede alla banca il valore del netto erogato. Dal valore della delibera, le banche trattengono un certo ammontare imputabile a varie spese quali: imposta di registro (0,25% imposta agevolata per gli acquisti prima casa; per gli altri casi questa percentuale aumenta al 2%), spese di istruttoria, perizia, assicurazioni, ecc. Tali spese possono essere molto varie a seconda dei diversi istituti di credito. Tale variabilità è essenzialmente imputabile ai prodotti assicurativi accessori al mutuo al relativo costo. Tutte le banche esigono un’assicurazione incendio e scoppio sull’immobile, per tutelarsi dal rischio della distruzione dell’immobile; tale assicurazione può gravare anticipatamente sul cliente per tutto il suo ammontare o essere diluita sulle singole rate.
  3. Si interpella poi un notaio per fissare una data per il rogito. La scelta del notaio è demandata al compratore. Al notaio si comunicano tutti i riferimenti della banca e della pratica, tra i quali il valore catastale. Esso è calcolato in base al valore della rendita catastale. L’imposta sostitutiva di compravendita è del 10% del valore del dichiarato in atto, percentuale che si riduce grazie ad agevolazioni fiscali al 3% su immobili di vecchia costruzione, e al 4% su abitazioni nuove (in realtà in questo caso non si parlerà di imposto sostitutiva ma di IVA); si può usufruire di tale sconto solo se si sta acquistando una prima casa. Tale cifra viene generalmente inclusa nella parcella del notaio. Bisogna quindi accertarsi del fatto che la parcella notarile contenga solo il suo onorario, o anche le tasse. Il notaio provvede poi a mandare il cosiddetto Voto Legale alla banca, che è la dichiarazione che certifica lo stato di proprietà dell’immobile e le eventuali ipoteche che su di esso dovessero gravare. Inoltre il notaio procede alla stesura dell’atto di compravendita. Si consiglia di richiedere al notaio un preventivo della sua parcella.
  4. A conferma che tutto proceda per il meglio, ci si accerta che la banca abbia ricevuto dal notaio il voto legale e che a sua volta abbia mandato a quest’ultimo la minuta, che il contratto di mutuo.
  5. Se si è proceduto con un istituto bancario nuovo generalmente viene richiesta la canalizzazione dello stipendio, ovvero l’addebito dello stesso sul conto corrente aperto presso di loro, in modo che possano comodamente trattenersi mensilmente la rata e allo stesso tempo monitorare continuamente la situazione reddituale.

Per la buona riuscita dell’operazione, è necessario che tutte le fasi vengano supervisionate e controllate minuziosamente, e che vengano sollecitate tutte le parti in causa affinchè non si creino ritardi inutili. Tutto deve funzionare come un orologio svizzero. O al momento del rogito ci si troverà nell’imbarazzante situazione di aver dimenticato di comunicare qualcosa, a cui può seguire anche l’annullamento della compravendita.

Banche dati e mutui

CR (Centrale dei Rischi)
La CR o Centrale dei Rischi è un organismo costituito presso la Banca d’Italia il 1 aprile 1964 dal Comitato interministeriale per il credito e il risparmio. Ha come scopo principale quello di fornire ai partecipanti un’informazione globale dei crediti concessi dall’intero sistema creditizio a una determinata impresa, persona o ente.

Le istituzioni creditizie possono così conoscere in ogni istante qual è l’esposizione globale e quindi cautelarsi contro i rischi derivanti dalla concessione di fidi multipli ad un unico soggetto da parte di più aziende di credito.

La CR censisce le posizione superiori a euro 25.000. I crediti in sofferenza, sono però comunicati qualunque sia il loro importo. Sofferenza in caso di piccolo finanziamento intesa non come ritardo dei pagamenti, ma come mancato pagamento, in particolar modo i protesti. La comunicazione dei dati alla CR da parte delle banche è obbligatoria. L’aggiornamento della stessa avviene ogni 2 mesi.

CRIF
La CRIF è un circuito di informazioni delle esposizioni finanziarie gestito da una società privata. Esso non avendo carattere di obbligatorietà, contiene solo dati volontariamente comunicati dagli enti eroganti finanziamenti. Per l’utilità delle informazioni fruibili è comunque in genere molto aggiornata e completa. Essa contiene non solo le sofferenze intese come mancati pagamenti, ma anche la puntualità degli stessi.

Se una persona paga le sue rate mai alle scadenze dovute, e sempre irregolarmente, queste informazioni visibili dalla CRIF, lo mostrano come un cattivo pagatore. E certamente non sarà ben visto agli occhi di una banca che deve prestargli svariate decine di migliaia di Euro. Mentre nella CR la posizione del pagatore è inserita solo a protesto avvenuto, in CRIF tali dati sono visibili sin dall’inizio della sofferenza.

Essa inoltre contiene dati concernenti la delibera o l’erogazione di un mutuo ma anche la sua sola richiesta. Così come le informazioni circa la situazione finanziaria del rimborso di un prestito di ammontare totale anche solo di 100 euro (Es. per l’acquisto di un telefonino a rate). E la cattiva conduzione del rimborso di un irrisorio prestito, può pregiudicare anche la richiesta di un mutuo di consistente cifra.

Mutui tipologia tassi

Tasso fisso

Il TASSO FISSO, invece, viene stabilito nel contratto di mutuo e resta costante per tutta la durata del mutuo stesso. Esso ha come indice di riferimento l’IRS.

Chiaramente, la certezza del tasso fisso e la conseguente rinuncia a qualunque rischio di oscillazione ha un costo; infatti oggi il tasso fisso costa 2 o 3 punti in più di quello variabile. Il tasso d’interesse è costruito utilizzando due elementi:

EURIBOR + SPREAD per il variabile
IRS + SPREAD per il fisso

Con il termine SPREAD si intende in senso specifico la differenza fra quotazione denaro (di vendita) e la quotazione lettera (di acquisto) e in un’accezione più generica è il prezzo tra due valori. La banca acquista il denaro da prestare al mutuatario dalla Banca d’Italia e lo paga al costo dell’Euribor.

Rivende tale denaro al mutuatario applicando uno spread che consiste poi nel suo guadagno. Se l’Euribor può essere soggetto ad oscillazioni, lo spread è FISSO.

Tasso variabile

IL TASSO VARIABILE, è ancorato all’indice EURIBOR ed è soggetto a variazioni; può a seconda delle oscillazioni dell’Euribor stesso quindi crescere o decrescere, con la conseguenza che la rata mensile può aumentare o diminuire.

Se ciò dovesse accadere, la banca provvede al ricalcolo in base al debito residuo dell’ammontare delle rate residue. Come alternativa all’aumento o diminuzione del valore delle rate, alcuni istituti di credito pongono una particolare tipologia di contratto nota con l’appellativo di MUTUO AFFITTO o MUTUO RATA COSTANTE.

Essa prevede che anzichè aumentare (o diminuire) il valore della rata, aumenti (o diminuisca) il periodo di rimborso, mantenendo la stessa rata costante. In altre parole, una variazione dell’indice di riferimento, non va ad incidere sull’importo della rata che si mantiene costante, ma determina una contrazione o una dilatazione del periodo di rimborso.

A titolo di esempio se la rata è stabilita in 500 euro per 20 anni e l’Euribor dovesse aumentare di un valore X, il valore della quota mensile resta inalterato, ma il periodo si prolunga a 20 anni e 3 mesi o 21 anni o comunque di quante mensilità sono sufficienti a coprire tale variazione.

Tale formula di contratto ha un costo leggermente superiore al tasso variabile standard. In ogni caso esso si applica per periodi non superiori ai 25 anni.

Nel caso l’aumento implichi una variazione periodale superiore agli anni che ci vogliono per far raggiungere i 30 di rimborso, il debito eccedente costituirà una sorta di maxi-rata finale che il cliente potrà saldare o in un’unica soluzione o chiedere all’ente erogante di dilazionarlo in enne mensilità.

Euribor

L’EURIBOR è il costo del denaro che la banca a sua volta paga al circuito interbancario (gestito dalla Banca d’Italia) per procurarsi il denaro. Esso è ricalcolato periodicamente a seconda della sua scadenza. Esiste quindi un Euribor a una settimana come uno a 1 anno (che sono gli estremi). In genere le banche usano Euribor a tre mesi o a sei mesi. La differenza di tempo indica la sua volatilità. Se il tasso di interesse è ancorato all’Euribor a sei mesi, significa che per i prossimi 6 mesi, esso resterà invariato. Scaduto tale termine l’indice viene rideterminato dal MID (mercato dei depositi interbancari) e di conseguenza verrà ridefinito per i successivi 6 mesi anche il tasso d’interesse.

Eurirs

L’EURIRS (o IRS) è il costo non indicizzato del denaro. Esso ha un prezzo a seconda della scadenza. Avendo la peculiarità di garantire una stabilità di tasso di interesse per tutta la durata del rimborso del prestito, ha un prezzo superiore all’euribor. E’ organizzato a scadenze di 6 mesi. Inoltre il suo costo varia a seconda della durata. Quindi l’eurirs a 10 anni ha un prezzo superiore all’eurirs a 5. Sia EURIBOR che IRS possono agevolmente trovarsi aggiornati su qualunque quotidiano finanziario. I circuiti per il controllo della situazione finanziaria di una persona maggiormente utilizzati dalle banche possono essere ricondotti a due: CR e CRIF.

Tipologie di mutuo

Mutuo a Tasso Fisso

Questo mutuo prevede che le rate di ammortamento sia sempre uguali per tutta la durata del mutuo. Quindi già in fase di sottoscrizione del contratto il mutuatario conosce a priori la durata del mutuo, l’importo di ogni singola rata e quindi la cifra che alla fine del piano di ammortamento renderà alla banca. Oltre allo spread della banca, il tasso fisso viene quantificato prendendo a riferimento l’IRS di periodo (quotazione a medio lungo periodo del costo del denaro nel mercato interbancario). Oggi un tasso fisso medio ha una quotazione finita pari al 5,2% per un mutuo di 30 anni. Le banche a volte possono applicare spread maggiorati per il prodotto a tasso fisso rispetto al variabile oppure non consentire durate sino a 40 anni come per il variabile.

Vantaggi: la massima tranquillità (conoscono la rata che pagherò ogni mese). Se è ben calibrata rispetto ai miei redditi non avrò mai sorprese. La possibilità di pianificare le mie uscite mensili con maggiore precisione. Inoltre la consapevolezza che sul finire dell’ammortamento avrò una rata probabilmente irrisoria rispetto ai miei futuri redditi. Se oggi pago euro 670 al mese pagherò la stessa cifra anche tra 20 anni ma si può ipotizzare che questo tipo di uscita peserà sempre meno sul mio stipendio mensile, che tende ad aumentare con il passare degli anni.

Svantaggi: il mutuo a tasso fisso è più costoso del tasso variabile (solitamente ci sono almeno 2% di differenza ad oggi). Inoltre se ci sono situazioni di mercato ottimali come quelle attuali (fase di tassi).

Per chi è indicato: tipicamente per le persone e/o i nuclei familiari con reddito costante e poco propenso ad incrementi. Ad esempio dipendenti a tempo indeterminato, soprattutto statale, con una situazione lavorativa già consolidata.

Mutuo tasso variabile

Questo mutuo si caratterizza per l’elevata economicità dei tassi di interesse, soprattutto nelle fasi attuali di mercato. Però il mutuatario è esposto alle fluttuazioni dei tassi di interesse e quindi delle rate del mutuo. Il parametro di riferimento è l’euribor (mensile, trimestrale o semestrale ). Oggi un tasso variabile medio di mercato quota circa 2,6%. Prodotto bancario gradito dalle banche, purchè adeguato alle reali capacità di rimborso del mutuatario sia in fase di apertura del mutuo che in fase di eventuali aumenti. Solitamente consente un rimborso del capitale più veloce del mutuo a tasso fisso.

Vantaggi: sono i mutui con i tassi di interesse più convenienti e che possono arrivare alle massime durate (sino a 40 anni per alcune banche). Consentono un rimborso mediamente più veloce della quota capitale, infatti, se si decidesse di interrompere un mutuo ad esempio al 5 anno il debito residuo sarebbe differente in base al piano di ammortamento. Di solito con quello a tasso variabile appunto il capitale residuo per la chiusura anticipata è solitamente inferiore (almeno nelle attuali situazioni di mercato dei tassi ).

Svantaggi: si deve accettare che la rata possa aumentare (come del resto calare) e queste variazioni possono anche essere mensili. Quindi viene a mancare quella tranquillità garantita dal mutuo a tasso fisso.

Per chi è indicato: per coloro i quali hanno situazioni lavorative con variabilità degli introiti, solitamente professionisti, ma anche per le giovani copie che vogliano beneficiare dell’iniziale economicità delle rate consapevoli che essendo agli inizi della loro carriera lavorativa, se anche il tempo potrebbe portare a dei rialzi delle rate saranno compensati dalle migliorate condizioni lavorative e da incrementi dei salari.

Mutuo tasso variabile rata costante

Mutuo a rata costante e tasso variabile Questo mutuo nasce come connubio del mutuo a tasso fisso e di quello variabile, nel senso che cerca di unire i vantaggi di entrambi. Si tratta di un mutuo a tasso variabile, che quindi offre ai clienti rate quasi identiche al medesimo prodotto a tasso variabile, ma non soggette alla fluttuazione dei tassi di interesse in quanto le rate sono costanti. Solitamente ha una durata massima fino a 25 anni che può arrivare sino a 30 anni. Quindi anche se i tassi del momento comporterebbero un aumento della rata io continuo a pagare quanto pattuito ad inizio mutuo e così sino alla fine, anche in caso di cali di tasso. Quindi in teoria potrebbe capitare che alla scadenza dei 25 anni non si sia rimborsato l’intero capitale e quindi la banca mi allungherà il periodo di ammortamento sino ad un massimo di 60 rate. Questo succede se sono stati più frequenti i periodi in cui i tassi erano maggiori del tasso a regime rispetto ai periodi in cui erano inferiori. In molti casi le banche applicano spread leggermente più alti rispetto al mutuo a tasso fisso.
Vantaggi: economicità dei tassi (quasi in linea con quelli del mutuo a tasso variabile) e tranquillità di avere una rata fissa, cioè di poter scaricare su un allungamento del periodo di ammortamento le fasi di aumento tassi e non sull’saumento della rata.

Svantaggi: se non si fissa un opportuno tasso in fase iniziale si potrebbe vedere un eccessivo aumento del periodo di ammortamento e un reale incremento del costo del mutuo.

Per chi è indicato: solitamente si adatta a persone con reddito abbastanza costante ma non elevato, che vogliano quindi risparmiare rispetto al tasso fisso ma che sopportino lo stress di un potenziale aumento della durata del piano di rimborso.

Mutuo con opzione del cambio di ammortamento

Questo tipo di mutui prevede che a intervalli stabiliti oppure liberamente a discrezione del mutuatario, la banca concede al medesimo l’opportunità di passare dal tasso variabile a quello fisso. Solitamente una volta passati al fisso non si può tornare al variabile.

Vantaggi: permette di godere di un inizio a tasso variabile con tassi competitivi e qualora ritenga optare per la tranquillità del tasso fisso.

Svantaggi: è comunque un prodotto a tasso variabile con gli svantaggi del variabile e questo può essere un problema se gli intervalli per il cambio piano siano predefiniti e distanziati nel tempo, quindi non flessibili.

Per chi è indicato: per clienti che prevedono un futuro aumento dei loro redditi ma che al momento devono optare per rate meno impegnative.

Mutuo con cap

E’ il ”mutuo con il cappello”, nel senso che si tratta di un mutuo a tasso variabile che prevede già in fase di sottoscrizione del contratto che venga fissato un limite massimo di tasso di interesse (ad esempio oggi il mutuo medio variabile quota 2,6% e il tetto massimo è posto al 5,5%). Se i tassi fossero maggiori del tetto soglia e di conseguenza anche la rata che ne deriva, la quota eccedente non verrebbe addebitata al cliente ma presa in carico dalla banca o dalla assicurazione, qualora fosse presente.

Vantaggi: offrire al cliente tassi convenienti quasi come un variabile puro e un minimo di tranquillità nei momenti di forte crescita dei tassi.

Svantaggi: il beneficio di un tetto massimo si paga o con uno spread maggiorato o con una polizza assicurativa a latere del contratto di mutuo, ovviamente onerosa per il cliente.

Per chi è indicato: valgono le considerazioni fatte per il mutuo a tasso variabile, con l’aggiunta che il mutuatario deve comunque essere una persona che voglia sfruttare il momento favorevole di tassi bassi ma sia tranquillo nel pagare anche rate che possano arrivare sino alla soglia rappresentata dal Cap.

Piano di ammortamento

Ammortamento mutuo alla Italiana

La tipologia in esame è caratterizzata da rate decrescenti nel tempo, costituite da una quota capitale C costante e da una quota interessi I decrescente. Per un rimborso in 5 anni di 10.000 euro al tasso del 5 % di interessi con rata annuale, bisognerà versare ogni anno costantemente 2000 euro a titolo di rimborso del capitale più la quota di interessi sul debito residuo. Così il primo anno si rimborseranno interessi pari al 5% di 10000, con un importo di 500 euro.

I + C = R –> 500 + 2000 = 2500

Il secondo anno la quota capitale sarà sempre di 2000 e gli interessi si calcoleranno sul debito residuo di 8000 ovvero 400.

I + C = R –> 400 + 2000 = 2400 e così via.

Ammortamento mutuo alla Francese

Questa tipologia di piano di rimborso ha come caratteristica l’elemento della RATA COSTANTE. Le singole rate vengono calcolate attraverso una formula matematica:

R = Capitale prestato x {1 – (1 +i)-n } / i
dove: i = tasso d’interesse n = numero annualità

Avendo una rata costante, le prime saranno caratterizzate da una maggiore percentuale di quota interessi e di una minore di quota capitale, fino alle ultime che contengono una quota sempre più bassa di interessi e una maggiore di capitale. In definitiva, il piano di rimborso alla francese, con annualità costanti è quello maggiormente utilizzato nella prassi, e come sostanziale peculiarità ha che se si intende estinguere anticipatamente il mutuo nei primi anni di vita dello stesso, il debito residuo fino ad quel momento rimborsato sarà stato di misura molto ridotta, perchè i versamenti effettuati, saranno andati maggiormente a coprire la parte di interessi dovuti. Con la conclusione che lo stesso debito residuo sarà ancora consistente. Per quanto riguarda la durata del prestito, la sua scelta è vincolata al rispetto di taluni parametri, legati essenzialmente all’età del mutuatario; come già detto in precedenza, le banche impongono che il pagamento dell’ultima rata prevista dal piano di rimborso non debba avvenire oltre il compimento del 75/85esimo anno di età dello stesso mutuatario (questo valore varia a seconda della banca erogante).

Per cui chi ha ad es. 55 anni (nel caso di banche che come limite massimo hanno i 75 anni di età) può ottenere un mutuo al massimo per 20 anni. Con la conseguenza che il prestito sarà di ammontare ridotto rispetto a chi ha un’età di 45 anni (a parità di reddito). Il tasso al quale vengono calcolati gli interessi dovuti, può essere da contratto variabile o fisso.

Il rogito

Il rogito che si svolge generalmente dal notaio o a volte in banca, è il momento conclusivo del nostro lavoro. E’ caratterizzato da due distinte fasi: atto di compravendita e atto di mutuo. Nella prima fase, nell’ufficio del notaio ci sono oltre a quest’ultimo anche il venditore, il compratore, e l’eventuale mediatore creditizio e/o agente immobiliare. Il notaio legge alle parti ad alta voce il contratto di compravendita, che è caratterizzato da 5 o 6 pagine, e che descrive il proprietario dell’immobile, l’immobile stesso e il compratore.

Successivamente, entra il funzionario della banca e il notaio legge l’atto di mutuo, descrivendo l’ammontare deliberato, la tipologia di tasso, la consistenza delle rate, la durata ecc. Fatto ciò, si procede alle firme. Il funzionario, consegna poi gli assegni. Gli assegni verranno staccati dalle matrici che verranno consegnate al compratore. Fatto ciò, il nostro lavoro potrà dirsi concluso. Ci congederemo e guadagneremo l’uscita.
Se tutto sarà filato liscio come l’olio, il rogito è concluso ed il cliente è finalmente proprietario della sua casa.

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